行業(yè)信息 有人辭官歸故里有人漏夜登科場(chǎng)。在樓市調(diào)控持續(xù)加碼融資監(jiān)管不斷趨嚴(yán)的大背景下大小房企撕裂的鏡像正在真實(shí)上演。
隨著地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期房企出售項(xiàng)目的數(shù)量在今年明顯增多。業(yè)內(nèi)數(shù)據(jù)顯示2017年房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目股權(quán)出售相關(guān)動(dòng)態(tài)為387條而2018年僅110月房企累計(jì)項(xiàng)目股權(quán)出售動(dòng)態(tài)就達(dá)到了473條。
一方買一方賣房企并購存在的前提是并購雙方面臨的不同境遇和經(jīng)營(yíng)策略。在這場(chǎng)饕餮盛宴中行業(yè)巨頭們?cè)谝?guī)模的道路上越走越遠(yuǎn)。萬科董事長(zhǎng)郁亮在11月30日媒體交流會(huì)上透露目前來尋求與萬科合作的企業(yè)明顯增多。言下之意作為行業(yè)龍頭萬科在并購市場(chǎng)擁有更多話語權(quán)。
而被并購方則在復(fù)雜艱難的處境中尋求生存空間。11月23日招商蛇口發(fā)布公告表示通過公開掛牌方式引入中集集團(tuán)(000039,股吧)四家子公司作為股權(quán)增資項(xiàng)目的最終投資方。成交價(jià)格合計(jì)約為63.20億元。四天后的11月27日華僑城亞洲表示擬8.3億元出售西安樓盤長(zhǎng)安國際中心辦公大樓 。
上述公司并非是命懸一線的中小房企對(duì)于他們而言出售部分項(xiàng)目可能僅是為了加速周轉(zhuǎn)。而對(duì)于許多中小型房企而言出售項(xiàng)目則是關(guān)乎生死的抉擇。
同策研究院總監(jiān)張宏偉向時(shí)代周報(bào)記者表示未來房地產(chǎn)行業(yè)集中度會(huì)進(jìn)一步提升過去是大魚吃小魚最近兩三年是快魚吃慢魚未來還將會(huì)出現(xiàn)大魚吃大魚的場(chǎng)面。
賣項(xiàng)目求存
11月27日華僑城亞洲發(fā)布公告稱其間接全資附屬公司西安華僑城置地?cái)M經(jīng)由北京樓盤產(chǎn)權(quán)交易所以掛牌出讓方式出售西安市南關(guān)正街88號(hào)長(zhǎng)安國際中心2號(hào)樓四座辦公大樓以及120個(gè)停車位標(biāo)的資產(chǎn)底價(jià)為8.3億元。
華僑城亞洲方面表示潛在出售事項(xiàng)將能有效盤活集團(tuán)現(xiàn)有資產(chǎn)為集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)及任何日后投資機(jī)遇提供資金。截至目前華僑城集團(tuán)在今年預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)讓將近20家子公司股權(quán)及資產(chǎn)包數(shù)量遠(yuǎn)超去年。
這并非孤例在經(jīng)過了將近三個(gè)月的公開掛牌后招商蛇口63.20億股權(quán)增資項(xiàng)目有了新進(jìn)展。11月23日晚間招商蛇口發(fā)布公告稱將引入中集集團(tuán)四家子公司作為股權(quán)增資項(xiàng)目的最終投資方。
如果說上述大中型房企通過出售房地產(chǎn)項(xiàng)目按下了激進(jìn)擴(kuò)張的暫停鍵以緩解一時(shí)之急。那么對(duì)在經(jīng)營(yíng)能力、現(xiàn)金流、融資能力等方面都處于全面劣勢(shì)的中小房企而言其出售股權(quán)更像是打響一場(chǎng)關(guān)于生存的保衛(wèi)戰(zhàn)。
在這場(chǎng)戰(zhàn)役中不同類型的企業(yè)擁有不同的命運(yùn)。事實(shí)上那些有著核心變現(xiàn)資源的房企通常更有底氣選擇和中大型房企合作開發(fā)或轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)的方式尋求夾縫生存的可能其中云南城投(600239,股吧)置業(yè)有限公司下稱“云南城投”便是典型案例。
9月12日晚云南城投公告稱將大理樓盤滿江康旅投資有限公司下稱“滿江康旅”80%的股權(quán)以5.37億元轉(zhuǎn)讓給昆明樓盤萬洱房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。這筆交易對(duì)滿江康旅至關(guān)重要從今年1月成立至4月30日期間滿江康旅的營(yíng)業(yè)收入為0凈利潤(rùn)為-3.14萬元而云南城投在今年上半年凈利潤(rùn)則為-1.84億元。5.37億元的股權(quán)售賣收入或?qū)椭腹緝衾麧?rùn)扭虧為盈。
進(jìn)入下半年以來通過數(shù)次資產(chǎn)運(yùn)作云南城投出讓了旗下多個(gè)項(xiàng)目公司的股權(quán)。8月3日公告擬轉(zhuǎn)讓云南城投天堂島置業(yè)有限公司90%股權(quán)9月3日宣布擬出售下屬子公司七彩云南城市建設(shè)投資有限公司59.5%股權(quán)。10 月30日擬公開掛牌轉(zhuǎn)讓持有的西雙版納云城置業(yè)有限公司85%的股權(quán)。轉(zhuǎn)讓完成后公司持有版納云城 10.24%股權(quán)。
接近該公司的人士向時(shí)代周報(bào)記者透露作為云南市場(chǎng)的“地頭蛇”云南城投擁有強(qiáng)大的一級(jí)土地開發(fā)能力因此有著不少優(yōu)質(zhì)土地資源而城投背景也使得其成為大房企愿意合作的對(duì)象。在房地產(chǎn)市場(chǎng)并購浪潮洶涌而至的背景之下這些資源的變現(xiàn)能力起到了重要作用。雖然將項(xiàng)目的操盤權(quán)讓出但云南城投在部分項(xiàng)目中仍舊保留了一定比例的股權(quán)同樣可以獲得收益并為公司的下一步發(fā)展提供資金支持。
而另一些企業(yè)通過出售項(xiàng)目股權(quán)完成去地產(chǎn)化進(jìn)而轉(zhuǎn)型發(fā)展尋求新的盈利增長(zhǎng)點(diǎn)。
9月29日嘉凱城(000918,股吧)發(fā)布公告顯示公司及其子公司擬以整體掛牌起始價(jià)不低于審計(jì)凈資產(chǎn)3.55億元的價(jià)格公開掛牌轉(zhuǎn)讓5個(gè)房地產(chǎn)資產(chǎn)包。目的是為了公司進(jìn)一步加快存量去化、增強(qiáng)流動(dòng)性有利于公司集中精力發(fā)展第二主業(yè)。
早在2016年中航地產(chǎn)(000043,股吧)就實(shí)施了重大資產(chǎn)出售向保利房地產(chǎn)(集團(tuán))股份有限公司兩家全資子公司轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)相關(guān)的資產(chǎn)與負(fù)債。從2018年6月1日起中航地產(chǎn)將證券簡(jiǎn)稱變更為“中航善達(dá)”。并表示未來將聚焦物業(yè)資產(chǎn)管理業(yè)務(wù)。中天金融(原中天城投(000540,股吧))也在3月9日也表示將以246億元出售旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)從房地產(chǎn)投向金融行業(yè)。
然而轉(zhuǎn)型發(fā)展也并非易事新業(yè)務(wù)的發(fā)展往往也需要經(jīng)歷陣痛期實(shí)現(xiàn)盈利需要時(shí)間。
幸運(yùn)的公司通過轉(zhuǎn)讓部分股權(quán)以及轉(zhuǎn)型的方式夾縫求生也有部分房企則需要接受消失的命運(yùn)。
據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所公告顯示僅11月欲賣股加速離場(chǎng)的中小房企就增加到了11家遠(yuǎn)超前幾個(gè)月。其中沈陽德信利和房地產(chǎn)開發(fā)有限公司100%股權(quán)將以1元價(jià)掛牌轉(zhuǎn)讓。
無獨(dú)有偶另一則公開披露信息顯示天津樓盤凱華奎恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司轉(zhuǎn)讓100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓底價(jià)為4563萬元。
這些企業(yè)均面臨資金鏈斷裂的困境。截至2018年10月31日沈陽德信利和房地產(chǎn)公司總資產(chǎn)僅為153.69萬元總負(fù)債卻高達(dá)4423萬元。天津凱華奎恩房地產(chǎn)開發(fā)有限公司凈利潤(rùn)為-235.44萬元總負(fù)債為34037萬元。
頭部房企逆勢(shì)擴(kuò)張
與中小地產(chǎn)商無以為繼的局面相對(duì)應(yīng)的是這一輪的樓市洗牌中擁有實(shí)力的龍頭房企正在持續(xù)尋找優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。作為并購?fù)踅衲?0月29日融創(chuàng)中國公告表示出資收購萬達(dá)原文旅集團(tuán)和13個(gè)文旅項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、建設(shè)和管理公司總對(duì)價(jià)約為62.81億元。
繼今年10月收購華夏幸福(600340,股吧)等多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目之后萬科11月再次出手先后斥資10.35億元以及3.55億元分別接手海航地產(chǎn)資產(chǎn)、嘉凱城旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目。
對(duì)于市場(chǎng)上涌現(xiàn)出的并購熱潮張宏偉認(rèn)為市場(chǎng)調(diào)整期往往是大企業(yè)尋求擴(kuò)張的最好時(shí)機(jī)與直接通過招拍掛方式從地方政府手中獲得土地相比通過并購獲得的土地成本往往會(huì)更低項(xiàng)目性價(jià)比高。
據(jù)媒體報(bào)道嘉凱城旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目綜合樓面價(jià)為5300元/平方米低于萬科今年前10個(gè)月綜合拿地成本。
事實(shí)上通過股權(quán)收購還能夠幫助企業(yè)縮短開發(fā)周期加快項(xiàng)目入市銷售的進(jìn)程以實(shí)現(xiàn)公司的規(guī)模和業(yè)績(jī)擴(kuò)張。
2017年6月萬科入股云南城投華商之家投資開發(fā)有限公司參與開發(fā)撫仙湖國際旅游度假區(qū)。在接手一年多的時(shí)間內(nèi)萬科工作人員向記者表示該項(xiàng)目已經(jīng)售出了將近1000套住宅。
并購還能幫助企業(yè)迅速占領(lǐng)新市場(chǎng)。通過收購嘉凱城項(xiàng)目萬科對(duì)華東的布局加注了籌碼而對(duì)華夏幸福環(huán)京地段項(xiàng)目的收購萬科的華北市場(chǎng)得以擴(kuò)張。
“未來房企并購數(shù)量肯定會(huì)越來越多明年上半年是企業(yè)資金壓力最大的時(shí)候許多小型房企或?qū)⒚媾R資金鏈斷的局面過去加杠桿加得比較足的企業(yè)會(huì)通過出售項(xiàng)目來保證現(xiàn)金流安全。”張宏偉向記者表示。
業(yè)內(nèi)專家也向時(shí)代周報(bào)記者指出企業(yè)并購最好時(shí)間就是行業(yè)深冬以及春天來臨前夕目前行業(yè)還處于初冬明年將會(huì)是企業(yè)開展并購的最好時(shí)機(jī)。
對(duì)于龍頭房企而言除了通過并購來實(shí)現(xiàn)規(guī)模擴(kuò)張之外還能通過并購貸款來拓展新的融資途徑。
“一般來講并購貸款的貸款人是并購發(fā)起人其信用評(píng)級(jí)更高、可抵押的資產(chǎn)更加充裕因此并購貸的融資成本一般是較低的。” 蘇寧金融研究院宏觀經(jīng)濟(jì)中心主任黃志龍向時(shí)代周報(bào)記者表示。
